Ați cumpărat două apartamente în 2023, le-ați renovat și le-ați vândut în 2024. Sau cumpărați mașini din Germania și le vindeți aici, câteva pe an. Notarul v-a reținut impozitul, la mașini nu v-a cerut nimeni nimic, și totul pare încheiat. Pentru organul fiscal, întrebarea nu este câte vânzări ați făcut. Este dacă v-ați comportat ca un comerciant.
Potrivit art. 269 din Codul fiscal, este persoană impozabilă orice persoană care desfășoară, de o manieră independentă, activități economice, oricare ar fi scopul sau rezultatul lor. Normele metodologice precizează că persoana fizică se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea bunurilor dacă acționează ca atare, independent, în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate.
Sunt excluse expres locuințele proprietate personală, casele de vacanță, bunurile folosite în scop personal și cele moștenite ori dobândite prin reconstituirea dreptului de proprietate. Pentru celelalte bunuri, mai mult de o livrare într-un an este tratată de norme ca având caracter de continuitate. Curtea de Justiție a adăugat criteriul care contează cel mai mult în practică: comportamentul de comerciant, adică mobilizarea unor mijloace pe care un particular nu le folosește.
Punctul 4 din normele metodologice date în aplicarea titlului privind TVA stabilește regula și excepțiile. Persoana fizică nu realizează activitate economică atunci când obține venituri din vânzarea locuinței proprietate personală sau a altor bunuri folosite în scopuri personale. Aceste livrări nu se iau în considerare nici pentru stabilirea caracterului de continuitate, nici pentru plafon. În schimb, pentru bunurile care nu au fost folosite personal, realizarea a mai mult de o livrare pe an conduce la concluzia că activitatea are caracter de continuitate.
Curtea de Justiție a Uniunii Europene, în cauzele conexate C-180/10 și C-181/10, Słaby și Kuć, a stabilit că simpla exercitare a dreptului de proprietate de către titularul lui nu poate fi considerată, în sine, activitate economică, iar numărul și mărimea vânzărilor nu sunt, singure, criterii de distincție. Ceea ce transformă operațiunile în activitate economică este întreprinderea de demersuri active de comercializare, prin mobilizarea unor mijloace similare celor ale unui producător, comerciant sau prestator: lucrări de amenajare, parcelare, publicitate, structurarea vânzării.
Cele două seturi de reguli se completează. Normele oferă un criteriu cantitativ simplu, mai mult de o livrare pe an, pentru bunurile care nu sunt personale. Jurisprudența europeană oferă criteriul calitativ, comportamentul, care poate face dintr-o singură operațiune complexă o activitate economică și, în sens invers, poate justifica de ce mai multe vânzări succesive din patrimoniul personal rămân în afara sferei.
Odată dobândită calitatea, contează plafonul de scutire de 395.000 lei și natura livrărilor. Construcțiile vechi sunt scutite, potrivit art. 292 alin. (2) lit. f), dar se iau în calcul la continuitate și la plafon. Construcțiile noi și terenurile construibile sunt taxabile. Autoturismele sunt taxabile, cu întrebarea, adesea pierdută, dacă regimul special pentru bunuri second-hand mai poate fi aplicat retroactiv.
Transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal are regimul propriu, cu impozitul reținut de notar. Dacă activitatea este recalificată ca activitate independentă, venitul net se impozitează după regulile acesteia, cu contribuții sociale, iar impozitul reținut de notar devine, cel mult, un element de compensare. Pentru autoturisme, în lipsa regimului notarial, recalificarea pornește de la zero.
O persoană poate fi considerată persoană impozabilă pentru TVA fără ca veniturile să fie recalificate pentru impozitul pe venit, sau invers. Fiecare plan are criteriile, plafoanele și apărările lui, iar dosarul se construiește pentru ambele.
Sumele mari care tranzitează conturile unei persoane fizice fără activitate declarată sunt exact ceea ce urmărește verificarea situației fiscale personale. Vânzările repetate nedeclarate ca activitate produc, pe lângă TVA și impozit, și întrebarea despre sursa fondurilor cu care s-au cumpărat bunurile.
Deciziile publicate în soluționarea contestațiilor arată un tipar constant. Organul fiscal identifică, din evidențele notariale sau de înmatriculare, un număr de tranzacții pe persoană într-o perioadă de mai mulți ani. Constată că bunurile nu au fost folosite în scop personal, că operațiunile au caracter de continuitate și că persoana a depășit plafonul de scutire fără a se înregistra. Stabilește TVA pentru perioada de la data la care ar fi trebuit să fie înregistrată, cu accesorii.
Într-una dintre aceste decizii, Decizia nr. 648 din 4 decembrie 2017 a organului de soluționare a contestațiilor, privind tranzacții cu autovehicule folosite desfășurate între 2011 și 2016, argumentul contribuabilului că ar fi trebuit aplicat regimul special pentru bunuri second-hand a fost respins, pe motiv că regimul presupune înregistrarea prealabilă și evidențe specifice, care lipseau. Rezultatul a fost taxa calculată la prețul integral de vânzare, nu la marjă.
Apărarea reală, în asemenea cauze, nu este negarea numărului de tranzacții, care rezultă din registre. Este demonstrarea, bun cu bun, a folosinței personale acolo unde a existat, a lipsei demersurilor de comercializare acolo unde nu au existat, și, pentru perioada în care calitatea de persoană impozabilă nu poate fi contestată, a corectitudinii calculului: baza, cota, dreptul de deducere, prescripția.
Toate vânzările și cumpărările de bunuri de acest tip din ultimii ani, cu date, prețuri și proveniență. Organul fiscal are lista; trebuie să o aveți și dumneavoastră, înaintea lui.
Pentru fiecare bun, dovada folosinței personale: domiciliu, utilități, asigurare, perioada de deținere. Bunurile personale ies din calcul, dar numai dacă folosința se poate proba.
Pentru bunurile rămase, câte livrări pe an. Mai mult de una înseamnă, după norme, caracter de continuitate. Se verifică an cu an.
Ce demersuri s-au făcut: renovări pentru revânzare, anunțuri, intermediari, achiziții în serie. Sunt elementele pe care Curtea le consideră decisive și pe care organul fiscal le va căuta în contracte și în conturi.
Dacă activitatea are caracter economic, se calculează cifra de afaceri după regulile plafonului, inclusiv livrările scutite, și se identifică ziua depășirii. De acolo curge obligația de înregistrare.
Separat, se evaluează riscul recalificării ca activitate independentă, cu venit net și contribuții, și ce se poate compensa din impozitul reținut de notar. Pentru autoturisme, regimul aplicabil se stabilește de la zero.
Dacă analiza arată activitate economică, regularizarea voluntară înaintea unei notificări costă mai puțin decât inspecția. Dacă arată patrimoniu personal, dosarul de probe se pregătește acum, pentru momentul în care va fi cerut.
Impozitul notarial privește patrimoniul personal. Recalificarea ca activitate îl înlocuiește cu un alt regim, iar TVA este o analiză separată.
Persoana fizică devine persoană impozabilă prin comportament, nu prin formă juridică. Deciziile ANAF sunt pline de persoane fizice cu TVA stabilit retroactiv.
Mărimea vânzărilor nu e criteriul. Două livrări pe an din bunuri nepersonale sunt continuitate, după norme.
Înmatriculările sunt evidență. Verificările pe revânzarea de autovehicule pornesc exact de acolo, pe ani întregi în urmă.
Depinde de ce apartamente. Locuința proprietate personală, casa de vacanță, bunurile moștenite sau cele folosite în scop personal sunt excluse expres de norme și nu se iau în calcul pentru continuitate. Două apartamente cumpărate pentru revânzare, în același an, sunt însă mai mult de o livrare cu scop de venit, ceea ce normele tratează ca activitate cu caracter de continuitate.
Exact acest comportament. Potrivit Curții de Justiție a Uniunii Europene, simpla exercitare a dreptului de proprietate nu este activitate economică, dar mobilizarea unor mijloace similare celor ale unui comerciant, precum lucrările de amenajare sau demersurile de comercializare, transformă operațiunile în activitate economică, indiferent de numărul lor.
Da, în două feluri. Livrările de construcții vechi, scutite potrivit art. 292 alin. (2) lit. f), se iau în calcul atât la stabilirea continuității, cât și la plafonul de scutire. Iar calitatea de persoană impozabilă, odată dobândită, produce efecte și pentru alte operațiuni, chiar dacă pentru livrările scutite nu apare obligația înregistrării.
Deciziile ANAF în contestații arată cum sunt tratate aceste situații: tranzacții repetate cu autovehicule folosite, pe mai mulți ani, sunt calificate ca activitate economică cu caracter de continuitate, cu obligația înregistrării în scopuri de TVA la depășirea plafonului și cu taxa stabilită retroactiv, uneori fără posibilitatea de a aplica regimul special pentru bunuri second-hand.
Nu. Sunt două analize distincte, cu criterii proprii. Pentru TVA contează calitatea de persoană impozabilă și plafonul. Pentru impozitul pe venit contează dacă veniturile rămân în regimul transferului proprietăților imobiliare din patrimoniul personal sau sunt recalificate ca venituri din activități independente, cu impozit pe venitul net și contribuții. O persoană poate fi recalificată pe un plan și nu pe celălalt.
Tranzacțiile imobiliare sunt raportate de notari, iar cele cu autovehicule apar în evidențele de înmatriculare. Verificările pornesc, de regulă, de la numărul de tranzacții pe persoană într-o perioadă, apoi de la sumele care au tranzitat conturile.
Material informativ, actualizat la 18 septembrie 2026. Nu constituie consultanță juridică sau fiscală; situațiile individuale trebuie analizate punctual.
Dacă aveți un control în curs sau tocmai ați primit o notificare, analizele conexe sunt grupate la controlul fiscal și verificarea persoanelor fizice. Pentru modul în care se lucrează pe astfel de cauze, vedeți fiscalitate pentru persoane fizice.
O primă discuție parcurge inventarul tranzacțiilor, separă bunurile personale de celelalte și stabilește, pe fiecare dintre cele două planuri, TVA și impozit pe venit, dacă există expunere și ce se poate face cu ea înainte de o notificare.