Chiria intră lunar în contul deschis acolo, impozitul local este plătit la zi, declarația din statul respectiv a fost depusă. Concluzia pare evidentă: dacă am plătit acolo, în România nu mai am nimic de făcut. Este exact raționamentul care generează, an de an, cele mai multe decizii de impunere pe venituri din străinătate.
Rezidentul fiscal român datorează impozit în România pentru veniturile din orice sursă, din țară și din afara ei (art. 59 alin. (1) coroborat cu art. 130 alin. (1) din Codul fiscal). Faptul că statul unde se află imobilul a impozitat primul nu vă scutește de declarare — schimbă doar cât mai plătiți aici.
Toate convențiile de evitare a dublei impuneri încheiate de România urmează, pe acest punct, art. 6 din Modelul OCDE: veniturile obținute din bunuri imobile sunt impozabile în statul în care este situat imobilul. Este o regulă de bun-simț administrativ — imobilul nu se poate muta, iar statul situării are cea mai bună poziție pentru a-l impozita.
Atenție însă la formulare. Convențiile spun că aceste venituri „pot fi impuse” în statul situării — nu „numai în statul situării”. Diferența este decisivă: România, ca stat de rezidență, își păstrează dreptul de a impozita aceleași venituri, urmând ca dubla impunere să fie înlăturată prin articolul dedicat din convenție. Acolo se decide totul.
Convențiile României folosesc două mecanisme. Metoda creditului fiscal: România calculează impozitul propriu și scade impozitul plătit în celălalt stat, dar numai până la nivelul impozitului românesc aferent acelui venit. Metoda scutirii: România nu impozitează venitul deloc (art. 7 pct. 19 și 20 din Codul fiscal).
Convenția semnată la București la 18 octombrie 2017, ratificată prin Legea nr. 309/2018, în vigoare din 14 ianuarie 2021 și aplicabilă veniturilor din 1 ianuarie 2022, prevede la art. 21 metoda creditului pentru rezidenții români.
Convenția semnată la Berlin la 4 iulie 2001 (Legea nr. 29/2002) prevede la art. 23 paragraful 1 metoda creditului pentru rezidenții României. Simetria lipsește: pentru rezidenții germani, aceeași convenție folosește scutirea cu progresivitate.
Convenția semnată la Riga la 25 aprilie 2015 (Legea nr. 28/2016), aplicabilă din 1 ianuarie 2018, prevede la art. 23 tot metoda creditului pentru rezidenții români.
Exemplul clasic (Legea nr. 85/1994, art. 23), pe care chiar ANAF îl folosește didactic pentru vânzarea unui imobil situat acolo: venitul se declară, dar impozitul datorat în România este zero.
Acordul semnat la Dubai la 4 mai 2015 (Legea nr. 26/2016), aplicabil din 1 ianuarie 2017, folosește pentru România metoda creditului. Consecința este contraintuitivă și costisitoare — vezi mai jos.
Cum EAU nu impozitează chiriile persoanei fizice, nu există impozit străin de creditat, iar impozitul românesc se plătește integral. „Am imobil în Dubai, deci nu plătesc impozit” este, fiscal, exact invers.
ATENȚIE: Metoda nu se alege — se citește din convenția aplicabilă și se aplică pe fiecare țară și pe fiecare natură de venit în parte. Formularul electronic al declarației unice vă cere să bifați metoda; o bifă greșită produce un impozit calculat greșit, pe care ANAF îl poate corecta ulterior, cu dobânzi și penalități de întârziere.
Creditul fiscal se acordă numai dacă există convenție cu statul respectiv și numai dacă impozitul a fost efectiv plătit și este dovedit cu document justificativ (art. 131 alin. (3) din Codul fiscal). Impozitul plătit într-un stat cu care România nu are convenție nu se ia în calcul deloc — se pierde.
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor obținute din străinătate se declară în declarația unică (formularul 212), capitolul I, secțiunea privind veniturile realizate din străinătate, distinct pentru fiecare țară-sursă și pentru fiecare natură de venit, până la 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare (art. 130 alin. (4) din Codul fiscal).
Baza de calcul se determină după regulile categoriei corespunzătoare din dreptul român (art. 130 alin. (2)). Pentru chirii, regimul obișnuit în 2026 rămâne cota forfetară de 20%: venitul net = venitul brut − 20% cheltuieli forfetare, iar impozitul este 10% aplicat la venitul net — adică 8% efectiv din brut. Cei 20% se recunosc automat, fără documente justificative.
Chirie pe termen lung (cedarea folosinței bunurilor) sau cazare pe termen scurt prin platforme. Regimurile diferă: pentru închirierea turistică, Legea nr. 239/2025 a introdus de la 1 ianuarie 2026 un articol distinct în Codul fiscal, cu deducere forfetară de 30% și cotă de 10%. Norma internă este construită însă pentru locuințe proprietate personală, iar încadrarea unui imobil situat în străinătate în acest regim, prin mecanismul art. 130 alin. (2), se stabilește de la caz la caz — nu presupuneți nici aplicarea, nici neaplicarea lui fără o analiză prealabilă.
Calculați venitul brut anual în valută, apoi transformați-l în lei la cursul de schimb mediu anual al pieței valutare comunicat de BNR pentru anul de realizare a venitului (art. 131 alin. (6)) — nu la cursul zilei încasării.
20% cheltuieli forfetare, apoi 10% impozit pe venitul net. Opțiunea pentru sistemul real există în dreptul intern (art. 84), dar presupune evidență contabilă ținută după regulile românești; exercitarea și documentarea ei pentru venituri de sursă externă se clarifică în prealabil cu organul fiscal competent, înainte de a construi evidența pe această variantă.
Și bifați-o corect în formular. La bifarea metodei scutirii, formularul generează automat cifra 0 la impozitul datorat, dar rubrica „impozit pe venit plătit în străinătate” se completează în continuare.
Dacă este cazul: la nivelul impozitului plătit în străinătate, dar limitat la impozitul românesc aferent acelui venit. Dacă impozitul străin este mai mare, diferența nu se restituie și nu se reportează.
Document justificativ emis de autoritatea fiscală străină sau, în lipsă, copia declarației fiscale depuse acolo însoțită de dovada plății (art. 131 alin. (3)). Documentele se păstrează de dumneavoastră, nu se depun. Depuneți prin SPV și păstrați recipisa.
La cota forfetară de 20% nu se poate înregistra pierdere fiscală: venitul net este, prin construcție, 80% din brut. Acolo unde legea permite reportul pierderilor de sursă externă, regula este restrictivă — compensare în limita a 70% din veniturile nete anuale de aceeași natură și sursă, realizate în străinătate, pe fiecare țară, în următorii 5 ani fiscali consecutivi (art. 118 alin. (7)). Compensarea între țări nu este permisă.
Chiriile intră în baza de calcul a contribuției de asigurări sociale de sănătate, alături de dividende, dobânzi, investiții și alte surse (art. 155 din Codul fiscal), iar sursa externă nu schimbă acest lucru: dacă sunteți rezident fiscal român, veniturile externe se cumulează cu cele interne pentru testarea plafoanelor.
Reperul pentru 2026 este salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie 2026, 4.050 lei. Majorarea salariului minim la 4.325 lei, aplicabilă de la 1 iulie 2026, nu afectează plafoanele aferente veniturilor anului 2026: regula de referință este salariul minim în vigoare la 1 ianuarie al anului de realizare a venitului. CASS se datorează dacă totalul net atinge 6 salarii minime (24.300 lei), iar baza este trepta atinsă:
Rețineți: creditul fiscal extern funcționează numai pentru impozitul pe venit. CASS nu se creditează cu nimic din ce ați plătit în străinătate.
Aici se concentrează cea mai gravă neînțelegere din practică. Art. 13 din Modelul OCDE atribuie statului situării dreptul de a impozita câștigurile din înstrăinarea bunurilor imobile. România impozitează și ea, ca stat de rezidență, dar nu după logica unui câștig de capital.
Art. 111 din Codul fiscal nu limitează impozitul la imobilele situate în România și nu vorbește despre câștig: la transferul dreptului de proprietate asupra construcțiilor și terenurilor, impozitul se calculează la valoarea tranzacției, prin aplicarea cotelor de 3% (imobile deținute până la 3 ani inclusiv) sau 1% (deținute peste 3 ani). Prețul de achiziție, notarul, comisionul, renovările — nimic nu se scade. Facilitatea de 450.000 lei a fost eliminată pentru transferurile de după 2022 și nu mai există în 2026.
Practic, pentru un rezident român care vinde apartamentul din Spania cu 200.000 euro după 5 ani de deținere, România calculează 1% din 200.000 euro (transformați în lei la cursul mediu anual BNR) — indiferent dacă a vândut în pierdere. Impozitul spaniol pe câștig, efectiv plătit și dovedit, se creditează, dar numai până la concurența impozitului românesc. În practică, impozitul din statul situării depășește frecvent 1%–3% din preț, iar rezultatul în România este zero de plată. Însă declararea rămâne obligatorie, iar dacă vindeți un imobil dintr-un stat care nu impozitează câștigul, plătiți integral aici.
Valoarea minimă din studiul de piață al camerelor notarilor publici (art. 111 alin. (4^1)) privește piața imobiliară din România. Pentru un imobil extern, baza este valoarea declarată în actul de transfer, susținută cu documente.
Mecanismul obișnuit (art. 111 alin. (6)) presupune calculul și încasarea de către notar. Pentru imobilele externe, venitul se declară de contribuabil în declarația unică, până la 25 mai a anului următor — ANAF listează expres „transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal” printre categoriile de venit din străinătate care se declară în D212.
IBI-ul spaniol, IMU-ul italian, Grundsteuer-ul german, taxa municipală din Dubai, taxa de salubritate — toate sunt impozite pe proprietate sau taxe locale, nu impozite pe venit. Art. 131 alin. (1) permite creditul exclusiv pentru impozitul pe venit plătit în străinătate, pentru același venit și aceeași perioadă impozabilă.
Consecința: aceste sume nu reduc cu nimic impozitul datorat în România și nici nu se deduc din chirie atât timp cât aplicați cota forfetară de 20% — sunt deja considerate acoperite de forfetar. Este o dublă sarcină economică reală, dar perfect legală.
Schimbul automat de informații între statele UE acoperă cinci categorii, printre care veniturile din bunuri imobile și proprietatea asupra bunurilor imobile. Statul unde aveți apartamentul comunică ANAF, fără cerere prealabilă.
Operatorii de platforme (Airbnb, Booking și altele) raportează, din 2024, datele de identificare ale gazdelor, veniturile încasate, adresele imobilelor închiriate și duratele închirierii. Un apartament închiriat în regim turistic la Barcelona de un rezident român este vizibil pe această cale.
Contul în care intră chiria este el însuși raportabil: sold, dobânzi, încasări brute. Detaliile, în analiza dedicată schimbului automat de informații.
Cooperarea administrativă permite și verificări punctuale, la cerere.
Pe plan intern, Ordinul ANAF nr. 768/2026 a extins competența verificării situației fiscale personale și la structurile Antifraudei, iar veniturile a căror sursă nu poate fi identificată se impozitează cu 70%. Un imobil extern nedeclarat, cumpărat din sume fără origine documentată, deschide exact acest tip de analiză.
Regulamentul (UE) nr. 650/2012 stabilește legea civilă aplicabilă succesiunii și competența autorității care o dezbate — dar el exclude expres materia fiscală din domeniul său de aplicare. Deci faptul că succesiunea se dezbate în România nu mută impozitele: statul unde se află imobilul își aplică propriul impozit pe succesiuni sau donații (Spania și Italia îl au, Germania de asemenea, cu praguri și cote care depind de gradul de rudenie și de regiune).
În România, moștenirea nu este venit impozabil, iar sumele primite din străinătate cu acest titlu au același tratament ca cele interne. Rămân două reguli de urmărit: art. 111 alin. (3) — pentru transmisiunea cu titlu de moștenire nu se datorează impozit dacă succesiunea este finalizată în 2 ani de la deces, iar peste acest termen moștenitorii datorează 1% din valoarea masei succesorale; și art. 111 alin. (2) lit. b) — donațiile între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți sunt scutite.
Aplicarea concretă a acestor două reguli atunci când masa succesorală cuprinde imobile situate în străinătate, dezbătute de o autoritate străină, ridică întrebări pe care textul nu le tranșează explicit — de la momentul de la care se socotește „finalizarea” succesiunii, până la modul de determinare a valorii masei succesorale. Este o situație care se analizează punctual, înainte de expirarea celor 2 ani, nu după.
Obligația declarativă se menține indiferent de metodă — inclusiv când scutirea duce impozitul la zero.
România impozitează valoarea tranzacției, nu câștigul. Cotele de 1% sau 3% se aplică la preț.
La calculul creditului fiscal. IBI, IMU și Grundsteuer nu sunt impozite pe venit și nu se creditează.
Datorată pe praguri chiar dacă impozitul pe venit a ieșit zero prin credit. CASS nu se creditează cu nimic plătit afară.
Cursul zilei în locul cursului mediu anual BNR al anului de realizare a venitului.
Nu este permisă. Reportul se face pe fiecare țară, contra veniturilor de aceeași natură și sursă.
Da, dacă sunteți rezident fiscal român. Declarația unică se depune indiferent de metoda de evitare a dublei impuneri. În cazul Spaniei se aplică metoda creditului: veți plăti în România doar diferența, dacă impozitul spaniol este mai mic decât cel românesc. Dacă este mai mare, impozitul de plată în România este zero — dar declarația tot se depune.
Riscați impunerea din oficiu pentru perioada neprescrisă, cu dobânzi și penalități, iar informațiile privind veniturile din bunuri imobile ajung la ANAF prin DAC1. Soluția rezonabilă este declarația unică rectificativă pentru fiecare an în cauză, cu documentele de plată a impozitului italian anexate dosarului dumneavoastră, înainte de o notificare sau un control. Inițiativa proprie contează la individualizarea sancțiunilor.
Cota din art. 111 aplicată la valoarea tranzacției: 3% dacă l-ați deținut până la 3 ani inclusiv, 1% dacă l-ați deținut peste 3 ani. Cum Emiratele nu percep un impozit pe venit comparabil pe această operațiune, nu aveți ce credita, deci suma se plătește integral în România. Se declară în D212, până la 25 mai a anului următor.
Nu automat — și, de regulă, situația se înrăutățește. Transferul schimbă regimul, poate genera el însuși un fapt impozabil în statul situării, iar dacă societatea străină este condusă efectiv din România devine rezidentă fiscal aici, cu impozitarea profiturilor în România. Este o decizie care se ia după analiză punctuală, nu ca reflex de optimizare.
Material informativ, actualizat la 17 iulie 2026. Nu constituie consultanță juridică sau fiscală; situațiile individuale trebuie analizate punctual.
Termenele curg din momentul comunicării. O primă discuție clarifică ce vi se reproșează, ce trebuie să justificați și cum se construiește apărarea — înainte ca o estimare să devină o decizie de impunere.