Apartamentul din centru aduce mai mult pe nopți decât pe luni. Platforma reține comisionul, virează restul și, o dată pe an, trimite totul la ANAF. Din 2026, regimul fiscal al gazdei depinde de un singur număr: câte camere a închiriat, pe toate locuințele la un loc. Iar documentul pe care îl cere organul fiscal nu este extrasul de la platformă.
Pentru anul fiscal 2026, veniturile din închirierea pe termen scurt a unui număr cuprins între una și șapte camere, situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul locuințelor, sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor. Venitul net se determină prin deducerea unei cote forfetare de cheltuieli de 30% din venitul brut, iar impozitul de 10% pe venitul net revine la 7% din brut.
Peste șapte camere, veniturile intră în categoria activităților independente, în regimul prevăzut la art. 68^3 din Codul fiscal pentru prestarea serviciilor de cazare, cu evidența și contribuțiile specifice acestei categorii. În ambele cazuri, comisionul reținut de platformă nu se include în venitul brut, fișa de ocupare a capacității de cazare este obligatorie, iar veniturile se declară prin declarația unică până la 25 mai a anului următor.
Închirierea neîntreruptă către aceeași persoană pentru cel mult 30 de zile într-un an calendaristic, pe cameră sau spațiu de cazare. Un chiriaș care stă două luni nu mai este turist, iar venitul urmează regimul închirierii obișnuite.
Pragul de șapte se numără pe camere, cumulat pe toate locuințele proprietate personală închiriate în anul fiscal. Două apartamente cu câte trei camere înseamnă șase; trei apartamente cu câte trei înseamnă nouă și schimbarea categoriei.
Regimul privește locuințele proprietate personală ale proprietarului, uzufructuarului sau altui deținător legal. Cazarea oferită prin firmă sau de operatorii economici din turism urmează regulile lor.
Suma reținută de Airbnb, Booking sau orice entitate care facilitează închirierea nu intră în venitul brut. Se impozitează ce ajunge efectiv la proprietar, cu documentele privind comisionul păstrate pentru control.
Pentru categoria cedării folosinței bunurilor, calculul este simplu: venit net egal cu 70% din venitul brut încasat, impozit de 10% pe venitul net, adică 7% din brut. Nu se datorează contribuție de asigurări sociale. Se datorează însă contribuția de asigurări sociale de sănătate, dacă venitul net, cumulat cu celelalte venituri de la art. 155 lit. c)-h), depășește 6 salarii minime brute pe an, pe treptele de 6, 12 și 24 de salarii minime.
Pentru cine are exclusiv venituri din închiriere pe termen scurt, pragul de 6 salarii minime în 2026, 24.300 lei net, corespunde unui venit brut de aproximativ 34.700 lei. Cine are și chirii clasice, dividende sau investiții ajunge la prag cumulat, mai repede.
Peste șapte camere, categoria se schimbă în activități independente. Venitul net se determină tot prin scăderea cotei forfetare de 30% din venitul brut, cu impozit de 10%, dar contribuțiile urmează regimul activităților independente: CASS pe venitul net real, între 6 și 72 de salarii minime, și CAS de 25% dacă venitul net atinge 12 salarii minime. Diferența de contribuții poate depăși diferența de impozit.
TVA se analizează separat. Cazarea în sectorul hotelier sau în sectoare cu funcție similară nu beneficiază de scutirea pentru închirierea imobilelor, ceea ce înseamnă că gazda este persoană impozabilă pentru aceste operațiuni. Sub plafonul de scutire de 395.000 lei, regimul special pentru întreprinderi mici o ține în afara colectării; peste, înregistrarea devine obligatorie, cu cota redusă aplicabilă cazării.
Ghidul publicat de ANAF în 2026 cere două documente. Fișa de ocupare a capacității de cazare, completată și păstrată pentru fiecare cameră sau spațiu, cu datele de identificare ale fiecărui turist cazat și perioada de ocupare. Și registrul de evidență fiscală, partea de venituri, completat cu sumele încasate.
Logica lor este de confruntare. Extrasele platformei arată ce a plătit platforma. Fișa de ocupare arată câte nopți a fost ocupat spațiul. Organul fiscal compară cele două cu venitul declarat, iar rezervările directe, în afara platformei, plătite cash sau prin transfer, apar în fișă și lipsesc din extras. Fișa fără venit corespunzător este exact ce caută o inspecție.
Se adaugă obligațiile din afara fiscalității: clasificarea structurii de cazare, unde este cerută de legislația turismului, taxele locale și regulile asociației de proprietari. Nu sunt obiectul acestei analize, dar controlul fiscal le observă când lipsesc.
Operatorii de platforme digitale au obligația de a raporta anual autorităților fiscale veniturile realizate de gazde, în cadrul mecanismului european DAC7. Airbnb și Booking raportează; ANAF a comunicat public verificări ale persoanelor fizice care închiriază în regim hotelier fără să declare, pornind de la aceste date.
Se adaugă cadrul european dedicat închirierilor pe termen scurt, cu registru al proprietăților și număr unic de înregistrare al gazdei, pe care statele membre îl transpun în 2026. Odată aplicat, identificarea gazdei și raportarea devin automate la nivelul întregii Uniuni.
Consecința este că declarația unică nu mai este o declarație pe încredere. Este confruntată cu raportarea platformei, cu fișa de ocupare și, pentru sumele mari, cu transferurile bancare. Diferența dintre cele trei este întrebarea din notificarea de conformare.
Pe toate locuințele proprietate personală închiriate pe termen scurt în anul fiscal. Până la șapte, cedarea folosinței; peste, activitate independentă. Numărul se urmărește în cursul anului, nu la sfârșit.
De la prima rezervare, pentru fiecare turist: identitate și perioadă. Este documentul pe care îl cere ANAF și pe care platforma nu îl ține în locul dumneavoastră.
Sumele efectiv încasate, fără comisionul platformei, inclusiv rezervările directe. Registrul de evidență fiscală, partea de venituri, la zi.
Cumulul veniturilor din cazare cu celelalte operațiuni economice ale persoanei, față de plafonul de 395.000 lei. Peste plafon, înregistrare în ziua depășirii.
Până la 25 mai a anului următor, cu venitul brut, cota forfetară de 30% și impozitul de 10% pe net. Pentru peste șapte camere, la categoria activităților independente, cu contribuțiile aferente.
Cumulul venitului net din închiriere cu celelalte venituri de la lit. c)-h) și identificarea treptei. Se declară în aceeași declarație unică.
Raportul anual al platformei, fișa de ocupare și declarația trebuie să spună același lucru. Diferențele se explică înainte de notificare, nu după.
Reține comisionul ei și, uneori, taxe locale. Impozitul pe venit și CASS sunt ale dumneavoastră, prin declarația unică.
Nu. ANAF cere fișa de ocupare și registrul de venituri. Extrasul nu arată rezervările directe și nu arată nopțile.
Camerele se numără cumulat, pe toate locuințele. Trei apartamente mici pot însemna activitate independentă.
Cazarea este operațiune taxabilă, nu scutită ca închirierea obișnuită. Sub plafon sunteți în regimul de scutire; peste, plătitor cu cota redusă.
Pentru anul fiscal 2026, închirierea pe termen scurt a unui număr cuprins între una și șapte camere, situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul locuințelor, este venit din cedarea folosinței bunurilor. Venitul net este venitul brut minus cheltuieli forfetare de 30%, iar impozitul de 10% pe venitul net înseamnă 7% din brut.
Nu. Comisionul reținut de entitatea care facilitează închirierea, inclusiv de platforma online, nu se include în venitul brut al proprietarului. Se impozitează suma efectiv cuvenită, iar documentele privind comisionul se păstrează.
Închirierea neîntreruptă către aceeași persoană pentru cel mult 30 de zile într-un an calendaristic, pe cameră sau spațiu de cazare. Peste acest interval cu același client, raportul devine închiriere obișnuită, cu regimul ei.
La nouă camere, deci peste șapte, veniturile sunt din activități independente, în regimul de la art. 68^3 din Codul fiscal pentru prestarea serviciilor de cazare. Numărul camerelor se cumulează pe toate locuințele. Se schimbă categoria, evidența și analiza contribuțiilor, inclusiv posibila obligație de CAS.
Fișa de ocupare a capacității de cazare, cu identitatea fiecărui turist și perioada de ocupare, și registrul de evidență fiscală, partea de venituri. Ghidul ANAF din 2026 le cere expres. La control, veniturile declarate se confruntă cu zilele efectiv ocupate, nu doar cu extrasele platformei.
Da. Operatorii de platforme raportează anual, în cadrul DAC7, veniturile realizate de gazde către autoritățile fiscale, iar ANAF a comunicat public verificări bazate pe aceste date. Declarația unică depusă până la 25 mai se confruntă cu raportarea platformei.
Material informativ, actualizat la 18 septembrie 2026. Nu constituie consultanță juridică sau fiscală; situațiile individuale trebuie analizate punctual.
Dacă aveți un control în curs sau tocmai ați primit o notificare, analizele conexe sunt grupate la controlul fiscal și verificarea persoanelor fizice. Pentru modul în care se lucrează pe astfel de cauze, vedeți fiscalitate pentru persoane fizice.
O primă discuție stabilește categoria după numărul de camere, ce evidențe lipsesc, ce datorați pe impozit, CASS și, eventual, TVA, și ce se regularizează pentru anii deja raportați de platforme.